轩辕传奇怎么赚钱城市更新也可以快周转!改旧楼比卖新房还赚钱!

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在过去的国庆假期里,全国各地频繁发生业主权益保护事件。原因相似——价格已经“下跌”!像一年中的这个时候,市场似乎越来越冷了。

然而,在增量市场正在降温的同时,股票市场正如火如荼地进行着,外资也在积极地进入市场。随着市场的广泛扩张,外国投资者不断大举投资上海的(房地产)商业办事处——北外滩星港中心(200亿英镑)、北外滩中心、闵行人寿(各10亿英镑)...买家包括黑石、达摩、布鲁克菲尔德、凯德和其他大牌。在此之前,也有各种类型的外资和国内住房企业联合设立基金投资长期公寓。

外资的融资成本相对较低,但它不偏好风险,追求稳定的回报。因此,它进入市场是非常有说服力的。购买一线城市的商业写字楼等房产,改造升级,调整商业业态布局,可以带来非常稳定的回报。此外,很重要的一点是,这一点可以迅速扭转。

01

市区重建早已存在。

对于开发者来说

我必须现在就做。

不久前,明远先生拜访了一家排名前20的房地产公司,并谈到了目前的情况。这家公司的老板也满腹牢骚——当市场好的时候,我们被责骂;当市场不好的时候,我们也被责骂,整个社会也被责骂。这与不久前于亮在月度会议上提到的“反资本、反大企业”思潮完全相同。

因此,明袁俊接触了许多从事城市更新的组织,他们渴望与房地产划清界限——城市更新不是房地产!

然而,事实上,市区重建不能与地产分开,因为它是围绕地产/地产的重建或经营活动。此外,开发商现在大规模介入。

首先,在以英国为代表的欧洲国家,城市化率从20%到50%已经用了100年。以美国为代表的北美,1860年的城市化速度用了60年,从20%上升到50%。

欧美的城市化周期长,阶段明显——起初大量人口集中在城市,然后是城市疾病——如高房价、高污染、贫困、住房短缺等问题,接着是郊区化,然后是城市空心化,然后依次是城市更新,以吸引人们返回城市中心。

改革开放之初,1979年城市化率为19.99%,去年底达到58.52%。这使得我们的大规模棚户区改造和旧城改造同步实施。与此同时,北京(房地产)、上海和深圳(房地产)的城市化率已经达到86%以上,甚至一些二线城市。未来城市发展的空间需求主要取决于存量更新的支持。

其次,在此之前,中国开发银行撤销了棚改审批权限的传言,允许房地产股立即下跌。尽管后来的澄清表明反应过度。然而,在10月8日的国务院常务会议上,收紧棚改货币化的信号再次明确,这无疑是另一个沉重的负担。

随着第三条和第四条线风险的增加,许多住房企业都急于把重点放在第一条和第二条线上。然而,第一条和第二条线路,特别是第一条线路,招标和拍卖的土地少而贵,而且有各种限制。通过旧的改革、收购等,城市更新已经成为一种非常重要的方式。

然而,过去的那种拆除和重建不再是好事。上个月,北京公布了《北京市新产业禁止和限制目录(2018年版)》,禁止在北京各地建设低容积率住宅,禁止在部分指定区域新建住宅和办公楼(如下图所示)。

事实上,目前约有5亿平方米的物业被低估,主要是由于过时的外观,老化的设备和设施,高能耗,缺乏配套的服务设施等。,导致低租金和租金、高管理和运营成本以及紧急翻新。这是一个很好的资本投资机会。

根据高力国际的数据,2016年上海有38笔大型办公交易,其中7笔涉及改造项目,占近20%。

第三,有些人认为城市是应该研究的对象。目前,大多数城市并没有真正以城市和人为核心进行更新。他们仍处于更新项目的阶段。

明元军认为总体规划很好,但最终肯定会有一个接一个的项目。需要各种各样的机构来运作,这正是机会。

02

城市更新也能很快扭转局面。

利润不低于开发的利润。

城市更新的主要价值来自两种。一是提高空间利用效率和给定空间的商业价值。另一种是突破给定的空间来提高土地利用效率(这种政策在深圳有一个专门的词叫“拆迁与重建”,或者也可以说是旧的变化)。

由于拆迁改造城市的周转率较低,虽然利润似乎很高,但也有很多人被拆迁拖死。追求快速周转的国有(或渴望成为国有)住房企业对此并不十分热情。以前,越来越多的区域性住房企业在这一领域根深蒂固。一线和二线可供招标、拍卖和悬挂的土地越来越少,尤其是在碧桂园、恒大、富力等一线城市。一个接一个地介入。

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